Os contratos habitacionais da Caixa Econômica Federal que tiveram como fonte de financiamento os recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) também estão sendo avaliados na securitização da carteira de crédito do banco.

"Nada está descartado. Estamos iniciando o processo e fazendo análises. A questão de securitizar fundo de garantia passa muito pelas condições de juros que existem na economia", afirmou Jorge Hereda, vice-presidente de Governo da Caixa, lembrando que os empréstimos usando essa fonte de recursos têm juros baixos, logo vão oferecer um retorno menor para o investidor. A taxa básica de juros da economia, a Selic, por exemplo, está em 10,75% ao ano.

"A atratividade desse papel é uma coisa que talvez seja possível se tiver um mix de financiamento. Isso vai ser medido justamente no nosso primeiro lançamento, mas não tem nada descartado. Estamos muito fortes nessa direção", completou o executivo.

De acordo com o balanço divulgado nesta quinta-feira, 50% da carteira de crédito de R$ 84,9 bilhões está lastreada no FGTS e 49%, em recursos da poupança. A inadimplência, considerando atrasos acima de 90 dias, permanece em 1,5% há sete meses.

A securitização consiste na transformação de uma dívida em um papel para investimento no mercado de capitais. O investidor é remunerado com uma taxa de retorno que varia de acordo com as características do financiamento, descontados os custos e o ganho do banco.

A instituição financeira, por sua vez, pode usar o dinheiro sem ter de esperar até o último pagamento do tomador do empréstimo e, com isso, ampliar sua capacidade de financiamento. O risco de inadimplência, normalmente, fica com o investidor.

De acordo com Hereda, cerca de R$ 20 bilhões já estariam prontos para uma securitização, com "nível de padrão de contratos semelhante" e "taxas de juros que podem ser compatíveis para esse mercado que existe hoje".

A emissão inicial, no entanto, será de apenas R$ 500 milhões "para testar o mercado", com lançamento previsto até dezembro. Os contratos que farão parte desse primeiro montante serão todos lastreados em recursos da poupança, segundo Hereda, já que a modalidade cobra juros mais altos dos mutuários, logo pode oferecer um retorno maior para o investidor.

"A ideia é que, no futuro, isso aconteça de uma maneira constante. Eu acho que, em dois anos, isso [a securitização] vai passar a ser uma ação importante de "funding" [fundo de recursos] da gente", ressaltou.

Por lei, os bancos são obrigados a destinar 65% dos depósitos em poupança para o crédito habitacional, mas há o temor de que o crescimento da caderneta não acompanhe o dos empréstimos nesse setor. Com o FGTS, não há essa preocupação iminente, já que os recursos previstos para os próximos anos estão acima do valor que deve ser direcionado para habitação.

Balanço

Os empréstimos da Caixa para habitação atingiram R$ 47,69 bilhões no acumulado do ano até 3 de setembro, com expansão de 87,6% sobre o mesmo período em 2009. O valor redorde já supera os R$ 47,05 bilhões financiados em todo o ano passado.

Desse total, R$ 20,7 bilhões tiveram como fonte o FGTS, com alta de 92% ante o mesmo período no ano passado, impulsionado pelo Minha Casa, Minha Vida.

Desde o início do programa federal, foram contratados 630.886 unidades habitacionais. A meta é atingir um milhão até o final do ano, mas o ritmo pode diminuir, apesar dos esforços da Caixa, devido à expectativa das construtoras para o reajuste, a partir de janeiro, do teto do valor do imóvel enquadrado nas regras atuais (R$ 130 mil) e da renda mensal das famílias que podem ser contempladas (R$ 4.650).

O grande desafio, ressalta, é encontrar um meio termo entre os valores que viabilizem a construção das moradias e a aquisição pelos consumidores. "Não dá para revogar a lei da gravidade e da oferta e da procura", ironizou.

Os finaciamentos com recursos da poupança totalizaram R$ 21,4 bilhões neste ano, com aumento de 53%. A estimativa para 2010, considerando todas as fontes, foi elevada hoje de R$ 60 bilhões para R$ 70 bilhões. "Todas as faixas de renda têm sido atendidas pela Caixa", disse Maria Fernanda Ramos Coelho, presidenta do banco, lembrando que, no início do ano, a meta era bem mais conservadora: R$ 55 bilhões.

TATIANA RESENDE
DE SÃO PAULO